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黃岡市區鋁業片區棚戶區改造項目房屋征收與補償安置方案(征求意見稿)

发布日期:2019-12-19      作者:    来源:黃岡市区铝业片区棚户区改造项目工作指挥部

  爲規範黃岡市區鋁業片區棚戶區改造項目房屋征收與補償安置行爲,維護公共利益,保障被征收房屋所有權人的合法權益,確保改造工作順利進行,根據相關法律法規規定和項目實際,制訂本方案。

  一、房屋征收與補償安置依據

  (一)《中華人民共和國物權法》。

  (二)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令〔2011〕第590號)。

  (三)財政部、國家稅務總局《關于棚戶區改造有關稅費政策的通知》(財稅〔2013〕101號)。

  (四)《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(省政府令〔2015〕第380號)。

  (五)《市人民政府關于嚴厲查處市區城市棚戶區和城中村改造區域違法搶建行爲的通告》(黃政發〔2013〕19號)。

  (六)《黃岡市區國有土地上房屋征收與補償實施意見》(黃政規〔2016〕2號)。

  (七)《市人民政府辦公室關于進一步加快推進市區棚戶區改造工作的意見》(黃政辦發〔2017〕50號)。

  (八)《市人民政府辦公室關于印發黃岡市市區安置房建設管理辦法的通知》(黃政辦發〔2018〕8號)。

  (九)《黃岡市城市規劃區查處違法建設工作機制規定》(黃查違辦〔2015〕1號)。

  (十)《黃岡市區國有土地上棚戶區改造未經登記建築調查、認定及處理工作規程(試行)》(黃棚改領文〔2016〕4號)。

  (十一)《黃岡市區棚改項目行政事業單位辦公用房征收與補償的意見》(黃棚改領文〔2016〕5號)。

  二、征收補償安置原則

  遵循尊重群衆意願、科學民主決策、保持政策銜接、鼓勵産權調換、嚴格執行程序、公正公平公開等原則。

  三、房屋征收部門及實施單位

  (一)房屋征收部門:黃岡市正好彩票网區房屋征收管理辦公室

  (二)房屋征收單位:正好彩票网區赤壁街道辦事處

  (三)房屋征收協調機構:黃岡市區鋁業片區棚戶區改造項目工作指揮部

  四、征收範圍及時間

  本次征收與補償範圍爲鋁業社區鋁廠片區(約69.5畝)土地上所有擁有合法手續的建築物,大致四至爲:東鄰市電力公司,西抵赤壁一路,南至赤壁北路三大碗酒店,北臨東門路,具體界址以規劃紅線圖爲准.本次征收補償建築總面積約71000㎡,共計647戶,征收範圍以規劃部門劃定的紅線圖爲准。

  對征收範圍內的合法建(構)築物、附屬物,依法給予補償或安置,土地隨房屋依法征收。

  征收簽約時間在房屋征收公告中明確。

  五、房屋征收補償安置政策

  (一)安置補償方式

  對征收範圍內合法的私有主體房屋實行貨幣補償和産權調換兩種方式,由被征收人自行選擇。根據國家現行棚戶區改造相關政策要求和該項目實際,貨幣化安置補貼和獎勵政策不再執行,鼓勵被征收人選擇産權調換。

  征收私有非住宅、經營性用房原則上給予貨幣補償。

  行政辦公用房和國有企業辦公用房、廠房征收按《黃岡市區棚改項目行政事業單位辦公用房征收與補償的意見》(黃棚改領文〔2016〕5號)執行。

  主體房屋的貨幣補償,由具有相應資質的房地産價格評估機構按照房屋征收評估辦法規定,參考征收公告發布之日類似房地産的市場價格,評估確定補償價格。

  依法批准建設未逾期的構築物、臨時建築物、房屋附屬物依法評估給予貨幣補償,違法建築物和逾期臨時構築物一律不予補償。

  已辦理國有出讓土地使用權證和規劃許可證而未建房的被征收人,由房屋征收部門會同國土、規劃等有關部門結合實際依法處理,其土地統一按土地證載用途的出讓剩余年限評估確定予以貨幣補償。

  選擇産權調換的,就地就近集中還建。

  (二)面積確定

  無論被征收人選擇何種安置補償方式,其貨幣補償與産權調換的被征收房屋建築面積確定必須保持一致。

  總層數爲一層的自建房屋,按其測量房屋主體建築總面積1:1.2的比例予以補償或還房。

  總層數爲二層的自建房屋,按其測量房屋主體建築總面積1:1.1的比例予以補償或還房。

  總層數爲三層(含三層)以上的自建房屋,按其測量房屋主體建築總面積1:1的比例予以補償或還房。但還建房屋面積不得超過360平方米,且不得超過3套,對被征收房屋實際面積超出360平方米的部分一律給予貨幣補償。

  本項目涉及征收房屋多數爲房改房戶型結構,在不降低原有居住面積、不降低原有生活水平的基礎上,原則上按被征收房屋主體建築總面積的12%由征收部門根據實際制定建築面積公攤補助規定,並嚴格把握範圍和標准進行産權調換。

  被征收人所選擇的還建房屋建築面積超過應還建築面積的,未超過10㎡(含10㎡)的部分原則上按還建房價格購買,超過10㎡至20㎡(含20㎡)的部分按還建房價格上浮10%購買,超過20㎡的部分按還建小區市場開盤價或周邊商品房市場平均價格購買。

  對住房建築面積不足40平方米且被認定是唯一住房的,經不動産登記機構證明和社區審核蓋章並公示無異議的,原則上可以享受低收入家庭的住房保障政策,按40平方米面積予以補償安置。對符合城鎮住房保障條件的,可根據實際情況分類優先實施住房保障。以上政策不可重複享受。

  征收房屋面積以具有測繪資格的機構測定爲准,還建房屋面積以不動産權證登記爲准。

   (三)停産停業認定及損失補償標准

  因征收房屋造成停産停業,對被征收人給予停産停業損失補償的,應當符合下列條件:

  1、被征收房屋具有房屋權屬證明或者經認定爲合法建築物,且房屋用途爲生産、經營性用房等非住宅房屋;

  2、有合法、有效的營業執照,且營業執照上載明的生産、經營場所爲被征收房屋;

  3、已辦理稅務登記,並能出具納稅證明。

  被征收房屋存在租賃關系,生産經營者不是被征收人的,依照其與被征收人的約定分配停産停業損失補償。

  因征收房屋造成停産停業的,按被征收房屋評估價值的5%給予一次性停産停業損失補償。

  (四)住宅房屋改爲非住宅房屋補助標准

  被征收人自行改變房屋用途、將住宅作爲經營性用房使用的,原則上按照住宅房屋給予征收補償。在征收公告之日前,已將住宅作爲經營性用房,並已依法取得營業執照、實際用于經營的部分,可以根據經營事項、經營年限及納稅等實際情況給予適當補助。補助標准可按照不超過經營性用房與住宅房屋市場評估價格差額的50%給予一次性補助。

  (五)未經登記房屋處理

  征收區域內國有土地上未經登記的房屋調查、認定及處理,按照《黃岡市區國有土地上棚戶區改造未經登記建築調查、認定及處理工作規程(試行)》(黃棚改領文〔2016〕4號)執行。未經登記房屋調查、認定及處理由正好彩票网區征收部門組織實施。

  在原合法産權基礎上未經批准進行的舊房改建、擴建,按原證載合法産權面積給予認定,超出原證載面積部分的按未經登記認定。

  (六)違法建築處理

  在征收範圍內違法搶建(新建、改建、擴建)房屋或建築物,按照《市人民政府關于嚴厲查處市區城市棚戶區和城中村改造區域違法搶建行爲的通告》(黃政發〔2013〕19號),《黃岡市城市規劃區查處違法建設工作機制規定》(黃查違辦〔2015〕1號)等規定執行。

  (七)裝修補償及其他補償補助

  1、裝飾裝修補償

  被征收人房屋的室內裝飾裝修,由選定的具有相應資質的評估機構進行評估,根據評估結果給予貨幣補償。涉及生産經營者的室內裝飾裝修補償,根據生産經營者與被征收人的約定進行補償分配。

  2、水、電、氣等補償

  水、電、氣等一戶一表的,給予初裝費標准的補償。

  固定電話、寬帶、有線電視等以初裝費標准或遷移費給予補償。

  太陽能熱水器按評估價格給予補償。

  空調、燃氣熱水器按遷移費給予補償。

  3、其它補償

  樹木、菜地及其他附屬物等,根據評估結果給予貨幣補償。

  (八)臨時安置費與搬遷補助費

  1、臨時安置費

  住宅房屋選擇産權調換的過渡期限自簽訂征收安置補償協議且騰空房屋之日起至産權調換房交房之日止,計發臨時安置費。按照統一安排,自交房之日順延三個月作爲裝修時間,同樣計發臨時安置費。産權調換房交房通知發出後,被征收人不按通知時限接收房屋的,停發臨時安置費。選擇貨幣補償的按被征收房屋建築面積,一次性計發12個月的臨時安置費。

  選擇産權調換與選擇貨幣補償的臨時安置費原則上按每月7元/平方米計算,被征收住宅房屋面積超過360平方米的部分不計發臨時安置費,未超過360平方米的按實際征收面積計算,不足60平方米的,按60平方米計發。

  2、搬遷補助費

  住宅房屋選擇貨幣補償的搬遷補助費按每戶1000元計算,選擇産權調換的搬遷補助費按每戶1000元×2計算。

  3、行政事業企業單位辦公用房的臨時安置費和搬遷補助費

  行政事業企業單位辦公用房的臨時安置費和搬遷補助費,按市場辦公用房租賃價格一次性給予12個月的補助。

  六、産權調換還建安置小區的規劃、設計、建設

  本項目還建安置地點原則在原廠區就地就近集中還建。

  産權調換工作由征收部門負責完成。

  産權調換還建房的建築面積以房産測繪部門測繪報告爲准,樓層、戶型、結構另行通告。

  還建房建設按照國家最新規範要求進行設計、施工、工程監理、造價監管等公開招標,嚴格執行《建設工程質量管理條例》和相關質量管理強制性標准,健全落實工程質量責任制和責任追究制,在確保建設質量標准的基礎上做到各項設施配套完善。

  按照“先騰退、先安置”的原則優先選擇還建房。

  還建房的不動産證統一由征收部門在還房之日起一年內集中辦理,費用由被征收人承擔,其土地使用權按照國有土地出讓的方式取得。

  還建房小區物業管理費繳納標准參照國家、省、市有關規定執行。

  七、獎勵和保障措施

  (一)定時簽約獎。在征收公告的規定簽約時間內,被征收人提前10天簽訂《征收補償安置協議書》並完成房屋騰空的獎勵3000元/戶,提前20天的獎勵6000元/戶,提前一個月的獎勵10000元/戶。在公告確定的簽約期限未達成補償協議一律不予獎勵。

  (二)積極參與獎。對被征收人在征收工作中積極帶頭簽約並帶動區域內周邊戶簽約的,帶動1戶獎勵2000元,最多不超過5000元。

  (三)特殊困難補助。經轄區相關部門簽字證明、社區審核蓋章並公示無異議的,按被征收人及其家庭成員有下列情形之一的每戶一次性補助5000元;同時具有兩種情形及以上的,只取一種且5000元封頂:1、現役軍人家屬;2、失獨家庭;3、傷殘人員(5級及5級以上的);4、重大疾病;5、低保戶;6、80歲(含)以上的高齡老人等。

  八、征收補償資金結算撥付

  (一)貨幣補償結算。房屋征收部門與被征收人簽訂房屋征收補償協議,在被征收人騰空房屋後7日內,應當保持房屋原狀移交給房屋征收部門,經驗收合格,房屋征收部門一次性向被征收人付清補償款。

  (二)産權調換結算。據實結算被征收房屋價值與還建房的差價及其他補償費用。

  九、相關規定與約定

  (一)契稅優惠。被征收人的稅費減免政策,按財政部、國家稅務總局《關于棚戶區改造有關稅費政策的通知》財稅[2013]101號和相關政策執行。

  (二)維修資金繳存。被征收人購房或還建房屋須自行繳納房屋維修資金並專戶儲存。被征收房屋所有權證注銷,房屋滅失後,可以依規申請退回原房屋維修資金賬戶使用後的余額。

  (三)評估機構確定。房地産價格評估機構由被征收人協商選定,協商不成的,通過投票或者搖號等方式確定。評估機構和人員應當獨立、客觀、公正,任何單位和個人不得幹預評估活動。

  (四)評估結果異議處理。對評估結果有異議的,應當自收到評估報告之日起十個工作日內,向原選定的房地産價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的,應當自收到複核結果之日起十個工作日內,向被征收房屋所在地的市級房地産價格評估專家委員會申請鑒定。

  (五)證件移交。被征收人簽訂征收補償安置協議時,必須交出被征收房屋的土地證和房産證(不動産證)。由征收實施單位統一收存,並組織被征收人辦理注銷手續。被征收房屋證件已抵押的,被征收人應告知征收人並依法解除抵押,解除抵押手續後,相關證件須交給征收人。未辦理證件、證件遺失、原産權人已逝、證件抵押的被征收人必須出具相應手續或證明材料。

  (六)法律責任與救濟途徑。房屋征收部門與被征收人在公告確定的簽約期限達不成補償協議,或被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的區級人民政府依照《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令〔2011〕第590號)的規定,按照本《房屋征收與補償方案》作出補償決定,並在房屋征收區域內予以公告。

  被征收人對補償決定不服的,可在規定時間內依法申請行政複議,也可依法提起行政訴訟。如被征收人既不按照法定的程序申請行政複議或提起行政訴訟,又拒不搬遷的,征收主體單位可向人民法院申請強制執行拆除,被征收人對法院裁決不服的同樣可以通過司法途徑解決。

  采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作,構成違反治安管理行爲的,依法給予治安管理處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  十、其它

  (一)城市規劃區域內集體土地上的房屋征收與補償可參照國有土地上的房屋征收與補償政策執行。

  (二)未盡事宜按國家及省、市相關政策、規定執行,並另行通告。對特殊事項采取一事一議,項目指揮部集中研究後由征收部門按決策程序上報審核。

  (三)本方案由征收部門負責解釋。